Покупка квартиры на стадии строительства, в том числе с помощью ипотеки, хоть как-то облегчает участь покупателя. И наиболее желанными остается относительно дешевое типовое жилье - так называемые "панельки". По поводу новостроек две вести - плохая и хорошая. Начнем с плохой.

По данным Исследовательского центра компании МИЭЛЬ-Новостройки, к концу первого квартала 2008 года объем предложения на первичном рынке снизился на 13%. При этом большинство девелоперов стремятся создавать дорогое жилье, категории бизнес-класса и выше. Жилье эконом-класса, к которому относятся, раньше всего, панельные дома стандартных серий возводят в столице жутко мало.

Доказательство сего тезиса мы найдем в свежей майской статистике Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ". Впрочем, вице-президент Российской гильдии риэлтеров, президент Агентства недвижимости "САВВА" Константин Апрелев не разделяет это мнение.

Он считает, что в Москве достаточно земли для строительства и теоретически вполне вероятно насытить рынок дешевым и вполне доступным жильем. Но из-за отсутствия рыночного механизма распределения земли и фактической монополизации рынка несколькими крупными компаниями, этого не происходит. Понятно, что в таковой ситуации "панельки" несомненно не выгодны. Помаленьку дома эдакий категории вытесняются не исключительно за МКАД, но и в Подмосковье, где объемы строительства типового жилья все время растут.

Так что потенциальному покупателю можно не тревожиться за ликвидность квартиры - она будет лишь возрастать. Догоняя бизнес-класс В настоящий момент сравнительно хорошая новость. Цены, кажется, начинают подчиняться аналитиков, предсказывающих стабилизацию рынка. Но в особенности это ситуацию не облегчает. Ведь только за начальный квартал этого года панельное жилье подорожало на 22%.

Обзвонив компании, предлагавшие новостройки, то есть дома, которые еще строятся и, соответственно, значительно дешевле аналогичного готового жилья, выяснилось следующее. Нижняя граница стоимости кв. В Южном округе ценовой разницы между эконом и бизнес-классом без малого и не осталось

Остается искать доступное панельное жилье в Московской области. Здесь нам удалось набрести на весьма привлекательные варианты. Впрочем, уже нынче цена квартир в новостройках ближнего Подмосковья - даже эконом-класса - вполне сопоставима с ценами в отдаленных районах Москвы. Учитывая категорию дома, низкими такие цены не назовешь. Так что Московская область хоть уже не Москва, но еще и не провинция.

Ипотека новостроек не испугалась кризиса Некоторым утешением для потенциальных покупателей панельного жилья может встать тот факт, что многие банки согласны кредитовать покупку еще не построенной квартиры. Отрадно, что ипотечный кризис все-таки не испугал кредиторов, работающих на рынке новостроек.

Некоторые - ВТБ-24, РосЕвроБанк, Сбербанк - даже, можно сказать, специализируются на этом. Впрочем, ипотека на первичном рынке также имеет свои особенности. Сперва всего, как отметила патрон группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации Российских банков Екатерина Покопцева, обычно застройщик сотрудничает с конкретным банком или банками. Оттого клиентов, обратившихся непосредственно в отделы продаж строительных компаний, немедленно переадресовывают в банк.

Екатерина Покопцева считает, что привлекательны данные банки для застройщиков в прошлом всего тем, что в партнерских программах используется так называемая "схема тройственного сотрудничества". То есть банк, как правило, кредитует одновременно и строительную организацию, которая возводит объект, и покупателей квартир - физических лиц. И хотя эта схема, по сути дела, является "законным" способом обойти популярный закон ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве..

Крупняк" к "крупняку" Крупные строительные компании сотрудничают, соответственно, и с крупными банками. Например, - СУ-155 со Сбербанком и Независимым Строительным банком, ДСК-1 - с РосЕвроБанком и ВТБ-24, ГК "Пик" - с УРАЛСИБом и тем же РосЕвроБанком.

Для рядового потребителя Сбербанк привлекателен несколькими особыми услугами, которые в эти дни отчаянно тяжко отыскать на рынке. Банк лоялен к возрасту клиента - готов анализировать граждан в возрасте до 65 лет в качестве потенциальных заемщиков и созаемщиков. Причем пенсия, получаемая по старости или по выслуге лет, тоже учитывается в качестве источника дохода.

Ипотечные программы ВТБ-24 - одни из самых долгосрочных. Если в среднем ипотека дается на 15 - 20 лет, то в ВТБ-24 возможен срок в 30, 35, 40, а в исключительных случаях - и в 50 лет. Правда, срок в 50 лет чаще устанавливают для "вторичного" жилья). Кроме этого, пожалуй, только в ВТБ-24 еще остались кредитные программы с нулевым первоначальным взносом. Процентные ставки тоже низкими не назовешь.

После этого оформления права имущества и регистрации ипотеки процентная ставка уменьшается на 2 процента. В РосЕвроБанке обеспечение по кредиту определяется индивидуально, и возможно поручительство третьих лиц, а ещё залог ценных бумаг или иного ликвидного имущества. Кроме этого, в последнее время кроме того повышается срок кредитования - он заявлен до 30 лет.

Также именно в этом банке что ни на есть мягкий андеррайтинг - кредит возможен, если доход устно подтвержден работодателем. Затем завершения строительства процентные ставки уменьшатся на 1%.

Кроме этого, в банке предупредили, что наши уважаемые строители продолжают благополучно действовать по "серым" схемам - вексельной схеме и предварительному договору. Так что гарантией для покупателя остается бренд компании, и ее авторитет на рынке. Рассчитаем платежи Попробуем около рассчитать, сколь денег понадобится заемщику, чтобы достать в текущий момент по ипотеке новостройку. Рассмотрим конкретное предложение - совместную программу ВТБ-24.

Предположим, что мы остановили свой выбор двухкомнатную квартиру в Щитниково, в доме серии П44К, площадью 64 кв. 4 млн. 160 тысяч рублей. Дом обещают сдать в конце декабря 2009 года. Переведем все в доллары. Получается - квартира стоит вблизи 175,5 тыс. 2740 долл. В частности - под 14%. Получается, что банк предоставит нам кредит суммой 87750 долларов, ежемесячно, и покуда строится дом, нам придется вносить плату чуток больше 1000 долларов.

Заемщики должны зарабатывать более 2500 долларов в месяц. В общем, еще по-божески. Изменим условия. Прогоним эту же квартиру сквозь "калькулятор" РосЕвроБанка. Там, напомним, заявленный процент повыше, который зависит, в основном, от размера собственного взноса. Банк предоставит нам кредит суммой 122850 долларов, и на этапе строительства ежемесячно, мы будем каждый месяц вносить еле-еле больше 1500 долларов.

А доход наш должен быть около 3800 долларов в месяц. Тоже, в принципе, приемлемо. Конечно, все примерные расчеты остаются примерными. Конкретно" вами уже займутся "андеррайтеры" банка, когда начнут прощупывать на тема платежеспособности. Однако в целом, на фоне сумасшедших московских цен подмосковная "панельная" ипотека остается наиболее здравым предложением.

А, учитывая, что жилье эконом-класса превращается в дефицит, можно прогнозировать, что квартира в современном доме индустриальной серии останется ликвидной. Наконец, еще одно соображение. Учитывая предстоящую и настойчиво предсказываемую аналитиками стагнацию рынка, можно надеяться, что ближе к осени застройщики могут расщедриться на разные акции и скидки.