Ужесточение условий С начала 2008 года большинство российских банков подняли ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, банки грубо ужесточили требования к кредитному качеству потенциальных заемщиков. Так, официальное свидетельство высокой зарплаты необходимо ныне не лишь для заемщика, но и для поручителей, которых, как правило, нужно двое. Плюс несметные справки о наличии у заемщика и поручителей дорогостоящего имущества.

Ужесточение условий резко сужает количество потенциальных клиентов ипотеки. Это при прошлогодней инфляции 9%. Но таких ставок на рынке нет. Но в России нет и ипотечного кризиса. Степень просрочек, конечно, растет, но все-таки заемщики, опасаясь лишиться жилье, платят достаточно аккуратно. Порядок неплатежей - меньше 1%. В России нет ничего похожего.

Казалось бы, банки должны всеми силами развивать столько выгодный им сектор кредитования. Но все делается с точностью до наоборот. Нет ресурсов Причина кроется в неразвитости российской системы рефинансирования ипотеки. А точнее - в отсутствии внутренних длинных денег.

Хотя механизмы рефинансирования ипотеки в России более того либеральнее, чем в Америка и Европе. А могут вывести свои облигации на фондовый рынок, как в Европе. Но без реального наполнения длинными деньгами эта организация остается лишь красивой оболочкой, не помогающей развитию ипотеки, а тормозящей ее. Владимир Малиновский, начальник отдела анализа рынка долговых обязательств ИБ "КИТ Финанс": "На нижнем уровне системы рефинансирования ипотеки в России находятся банки, которые выдают населению ипотечные кредиты, отвечающие требованиям, установленным АИЖК.

Рефинансирование банки получают, реализуя закладные региональным операторам АИЖК. Причем банки не обязаны это делать. Они могут осуществить закладные другим банкам либо независимо выпустить ипотечные облигации. Региональные операторы АИЖК формируют пул выкупленных закладных и затем продают его АИЖК.

У самого АИЖК есть несколько источников пополнения ресурсов, которые могут быть направлены на выкуп закладных. Это раньше всего подъем капитала агентства за счет федеральных средств. У АИЖК есть ещё государственные гарантии, которые можно использовать, выпуская облигации. Кроме того, АИЖК может выпускать необеспеченные облигации". Как подмечают эксперты, размещением собственно ипотечных облигаций, которое в первую голову считалось основополагающий схемой работы АИЖК, агентство в настоящее время на практике не занимается.

Возможно, из-за высокого спроса банков на работу по первым трем схемам у АИЖК нетрудно не доходят руки до выпуска ипотечных облигаций. Кроме того, их отсутствие может быть объяснено низким спросом и некоторым недоверием к этим бумагам из-за мирового ипотечного кризиса. Правда, раз на нашем рынке нет ипотечных облигаций, то нет и структурированных продуктов - СДО, обеспеченных ипотекой, из-за которых кризис и начался.

Алексей Струнилин, член правления банка "Глобэкс": "Основное отличие между Россией и США в области рефинансирования ипотеки заключается в длительности доступных на рынке финансовых ресурсов. Вся архитектура американской системы основана на доступных ресурсах. В США доступны 30-летние ресурсы в виде хотя бы соответствующих Treasures.

И это уже прогресс, оттого что пять лет назад обычный срок депозита составлял три-шесть месяцев. Что же касается длинных государственных облигаций, то на российском рынке соответствующие бумаги формально присутствуют, однако их базар в различие от рынка США неразвит и малоликвиден.

А корпоративные облигации длительностью более года, как правило, имеют оферту сквозь тот же год". Но с началом мирового кредитного кризиса объем таких сделок устремился к нулю из-за отсутствия спроса на западных площадках.

Альтернативным источником рефинансирования ипотеки было и остается АИЖК, которое покупает бумаги банков, если их портфель ипотечных кредитов соответствует стандартам агентства. Одновременно АИЖК эмитирует собственные облигации длительностью от пяти лет и продает их крупным игрокам - как отечественным, так и иностранным. Удвоение объемов До мирового финансового кризиса российские банки использовали механизмы рефинансирования ипотеки в соотношении на глаз 60:40.

Начиная со второй половины 2007 года секьюритизация на зарубежных площадках стала внушительный проблемой. Соответственно, возможности рефинансирования сократились без малого на 40%. Отечественные банки выстроились в очередность в АИЖК за рефинансированием. Но оказалось, что стандартам агентства многие кредитные программы не соответствуют. Желая сберечь клиентов, крупные банки стали спокойно отказываться от услуг АИЖК. Они не без успеха пытаются развивать секьюритизацию на внутреннем рынке.

Но АИЖК физически не может за год удвоить объемы рефинансирования. Эксперты отмечают, что возможности агентства на пределе. Алексей Струнилин: "Проблема в том, что АИЖК на всех не хватает. По итогам 2007 года эмитировано 10 млрд руб., 2008-го - 1,5 млрд руб.

Чтобы заполучить доступ к сжимающейся системе рефинансирования, банки, в особенности в регионах, вынуждены ужесточать условия для заемщиков, выдавать кредиты аккуратнее".

Андрей Котельников, начальник департамента розничного бизнеса ОАО "Собинбанк": "Сегодня служба с АИЖК может быть интересна скорее региональным банкам и системе региональных операторов, созданных в родное время под эгидой АИЖК, которые не обладают большими активами и не могут себе разрешить держать на балансах ипотечные кредиты.

Что же касается тридцатки крупнейших банков, то они выбирают в меньшей степени сотрудничать с АИЖК, так как имеют собственные ипотечные программы и обладают собственными средствами в достаточной мере для предоставления ипотечных кредитов либо имеют возможности и опыт рефинансирования закладных". Правила игры Достигнув предела возможностей рефинансирования, АИЖК пошло на суровые меры.

В августе агентство объявило о введении с 15 сентября изменений, еще более ужесточающих правила игры. Сегодня условия выкупа закладных будут зависеть от рыночной конъюнктуры. АИЖК вводит понятие ставки рефинансирования, на которую должны будут ориентироваться банки. Если выданный банком кредит имеет доходность ниже ставки рефинансирования, АИЖК выкупит его с дисконтом, если выше - с премией. Габарит ставки или методику ее расчета АИЖК покуда не раскрывает. Вряд ли ставка рефинансирования у агентства будет ниже.

Как бы досадно это ни было для заемщиков, лучше заполучить суровые меры сейчас, но избежать надувания ипотечного "пузыря" в будущем. Эксперты полагают, что АИЖК, Минфин и ЦБ совместными усилиями не допустят в России ипотечного кризиса.

Андрей Котельников: "Российскийипотечный базарчик в то время как далек от насыщения, так как спрос на недвижимость еще не удовлетворен, а высокие требования банков к заемщикам позволяют кредитным организациям обзаводиться портфели высокого качества и надежности. Оттого в среднесрочной перспективе мы не видим никаких кризисных предпосылок.

В близкое время государство активно предоставляло АИЖК денежные средства для выкупа закладных. Сегодня первостепенный задачей АИЖК должна заделаться помощь сложившегося рынка в условиях международного кризиса ликвидности. Для сего государство должно продолжать финансирование агентства в необходимых объемах".

Задачи АИЖК сводятся к регулированию рынка, сглаживанию негативных тенденций, предотвращению формирования "пузырей". Задачи же поддержки финансового сектора нынче выполняют Минфин и ЦБ. Чтобы подсобить российские банки, ЦБ в 30 раз увеличил объем кредитов для финансовых институтов - до 300 млрд руб. Минфин планирует 180 млрд руб. Фонда содействия перестройке ЖКХ разместить на внутреннем рынке.

Улучшение ситуации с рефинансированием ипотеки на западных рынках наступит не прежде 2010-2011 годов. До этого русский рынок должен опираться на собственные силы". Количество просроченных займов растет. Чем это грозит финансовым учреждениям и их клиентам?

Печать зачастую проводят аналогии с дефолтом в 1998 году. И это не случайно: опасения вызывают разразившийся финансовый кризис в США и Европе, замедление темпов роста мировой экономики и падение фондовых рынков по всему миру, в том числе в России. Постараемся разобраться, какова вероятность наступления системного кризиса в России и что делать инвестору в текущей ситуации, когда непонятно, сколько еще будет тянуться падение фондового рынка.

Что было? В России курс рубля к доллару на тот момент был фиксированным. Свободное движение капитала позволяло иностранным компаниям вкладываться в базар ГКО. Денежная политика была направлена на сдерживание инфляции. В случае с Россией давление шло спустя базарчик ГКО с его высокими ставками, не соответствующими инфляции.

В итоге снижающиеся валютные резервы заставили Руководство девальвировать валюту сквозь дефолт. Собственно датой дефолта является 17 августа 1998 года. Его последствия капитально повлияли на формирование экономики и страны в целом, как отрицательно, так и положительно.

Курс рубля по отношению к доллару упал за полгода более чем в 3 раза - c 6 рублей за доллар перед дефолтом до 21 рубля за доллар 1 января 1999 года. Было подорвано доверие населения и иностранных инвесторов к российским банкам и государству. Разорилось большое количество малых предприятий, лопнули многие банки. Банковская организация оказалась в коллапсе минимум на полгода.

Население потеряло значительную количество своих сбережений, упал порядок жизни. Тем не менее, в России, которой МВФ не успел дать масштабную помощь, кризис оказался глубоким, но недолгим - после этого резкой девальвации сыграли свою значимость и увеличение экономики за счет замещения импорта, и отчаянно своевременное увеличение цен на нефть. Что есть?

Превращение России из банкрота в неотъемлемую доля мировой финансовой системы, возможно, является самым значимым событием последних 10 лет на глобальном рынке. Подъем стоимости активов потрясает воображение. Затем кризиса весь рынок акций теоретически можно было достать за 50 миллиардов долларов, по крайней мере, об этом говорили котировки.

В настоящий момент в целом рынок российских ценных бумаг стоит более 1 триллиона долларов. Было бы вдвое дороже, если бы не пессимизм на развитых рынках. В 1998 году, когда рынок добился своего исторического минимума, российские акции называли не иначе как "мусором". Но прошло четыре года. Российские рынки выросли на 300%, о них заговорили как о самых быстрорастущих в мире.

В начале сего года инвесторы называли Россию "тихой гаванью", а нынче говорят как о стране с высокими рисками. Сегодняшний спад связан в первую очередность с мировым финансовым кризисом, а последние дни и с нарастанием геополитической напряженности между Россией и Западом. На нынешний день единственные риски для нашей экономики - это временный отток зарубежного капитала, за которым последует замедление темпов экономического роста и удорожание капитала.

В связи с этим могут возникнуть трудности, но никак не системный кризис или дефолт. Сегодняшняя обстановка в России во многом противоположна ситуации 1998 года. Ничего фундаментально негативного не произошло. Никто и не ожидал, что стоимость на нефть задержится на уровне более 100 долларов. Бюджет уже который год верстают с профицитом, экспорт продукции превышает импорт.

Степень инфляции и безработицы на приемлемом уровне, а международные резервы страны обновляют свои максимумы. Совместный макроэкономический прогноз по России остается весьма оптимистичным. Что будет? Современный спад стал неприятным напоминанием о том, что рынки никогда не движутся по прямой.

Однако фундаментально русский рынок находится в стадии роста, и сегодняшняя нестабильность не является сменой тренда. Несомненный сдвиг экономической мощи с Запада на Восток будет главным фактором, который определит развитие рынков в следующем десятилетии. Рост Индии и Китая неудержим.

Российская федерация в этой связи оказывается в выгодной ситуации. Благодаря своей истории и географическому положению Раша будет играть образ проводника между Западом и Востоком. И спрос на все, что может предложить Рф - от сырья до проектов развития национальной инфраструктуры и технологий, - будет исключительно расти. Последние месяцы портфельные инвесторы являли по отношению к России осторожность. Но общее настроение делового сообщества - долгосрочный оптимизм.

В первом квартале этого года прямые инвестиции достигли 18 миллиардов долларов - это исторический максимум. Консервативный прогноз на нынешний год в целом - 50 миллиардов долларов. В пересчете на душу населения это означает, что в Россию будет проинвестировано в два раза больше средств, чем в Бразилию, и в четыре раза больше, чем в Китай или Индию.

Объем и потенциал российской экономики, масштабы бизнеса, твердость валюты, уровень образования и приобретенный за эти годы общий импульс развития дают России шанс заделаться одним из главных финансовых центров мира.

Доказательство тому - многие российские компании уже очевидно переросли национальный уровень и стали серьезными игроками на мировой арене. Ныне может показаться смешным прогноз о том, что через 10 лет Москва как мировой финансовый середина будет конкурировать с Лондоном или Нью-Йорком. Но еще смешнее было предсказывать сегодняшнюю российскую реальность 10 лет назад, 19 августа 1998 года. Что делать?

Наблюдая за ходом развития кризисов, можно сказать, что их кульминацией является мощный отрицательный новостной фон, который по сути дела сигнализирует об окончании этого кризиса.

Например, в момент объявления дефолта по внутреннему долгу 17 августа 1998 года фондовый рынок фактически уже находился на самом дне, отыграв раньше весь вероятный негатив, следом чего последовал поворот рынка и далее его рост.

Сейчас мы видим кроме того обильный поток плохих новостей, связанных с Грузино-Осетинским конфликтом, а ещё о предбанкротном состоянии крупных американских финансовых институтов, таких как Fannie Mae, Freddie Mac, Lehman Brothers. Чем более сгущаются краски, чем больше паническое напряжение, тем более близок разворотный момент.

Мы уверены в том, что в течение года российские ценные бумаги вновь станут фаворитами у международных инвесторов. Аналитический отдел УК "Система Профит" 9 сен. При использовании материалов на веб-ресурсах гиперссылка на сайт агентства АПИ обязательна.

По материалам http://apiural.ru/econom/