Собираясь взять ипотечный кредит, здравый джентльмен поступит на глаз так же: изучит, какие предложения делают банки, чем они отличаются. Но стремительно поймет: разнообразием они не блещут. Неужели что ставки немного отличаются. Первоначальный взнос там побольше, в этом месте поменьше. Вот и сиди - выискивай проценты. Но есть вероятность выгадать не лишь на низкой ставке.

Существуют две особенности погашения кредита, которые позволяют сэкономить на уплате процентов в принципе. Это "плавающая" ставка и дифференцированные платежи. Сыграем на ставках "Плавающая" ставка отличается от привычной всем фиксированной своим непостоянным характером.

По кредиту с фиксированной ставкой вы будете в течение всего срока погашения кредита возвращать банку один и тот же процент - тот, который он установит. Выбрав "плавающую" ставку, вы получаете шанс "переиграть" банк, потому что что она будет опускаться и вставать в зависимости от конъюнктуры финансового рынка.

Плавать" туда-сюда ставке позволяет ее двойная природа: одна доля ставки - это фиксированный процент, а вторая равняется одному из единых общепринятых рыночных индексов. В России применяются два таких индекса: LIBOR и MosPrime. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate - лондонская межбанковская ставка предложения.

Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства товарищ у друга на лондонском межбанковском рынке", - поясняет вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Динара Юнусова. LIBOR используют банки всего мира для расчета оптимальной ставки на разнообразные виды кредитов - как правило, в долларах США. В России сей индекс не обрел распространения, потому что спрос на кредиты в евро буквально отсутствует.

Непрерывно растущий курс европейской валюты по отношению к рублю делает их невыгодными. В ДельтаКредит банке "плавающая" ставка по таким кредитам в рублях колеблется от 12,42 до 13,42%. Колебания показателей могут быть весьма значительными. Пять лет назад показатель LIBOR равнялся 1,2%, в начале 2007 года он поднялся до 5,5%, в текущий момент установился на уровне 3,24%. MosPrime в 2005 году составлял меньше 3%, а в настоящий момент вырос уже до 6,24%.

На Западе "плавающая" ставка по кредитам нынче стала объектом негодования многих ипотечных заемщиков. Особо тех, кто в результате ее роста перестал быть заемщиком и превратился в злостного неплательщика. Но стопудово недавно кредиты с "плавающей" ставкой были весьма популярны в Европе и США. Разгоревшийся в прошлом году мировой финансовый кризис в одночасье превратил плюсы в минусы.

LIBOR и EURIBOR росли невиданными темпами, и многим заемщикам стало не по карману отдавать кредит. Теоретически оградить заемщиков от непосильных выплат должен был защитный механизм в виде рефинансирования кредита для замены "плавающей" ставки на фиксированную. Но в условиях всеобщей паники вокруг ипотеки он не сработал.

Банки отказывали заемщикам в рефинансировании, ссылаясь на их низкую платежеспособность и испорченную кредитную историю, либо повышали фиксированные ставки настолько, что рефинансирование теряло любой смысл. У нас немногие покуда проявляют интерес к иностранной "фишке". В общей массе выданных ипотечных кредитов доля займов "для знатоков" выглядит скромно: например, в ДжиИ Мани банке это всего 5%.

Основная масса российских заемщиков, увидев посреди тарифов по кредиту хитрые схемы с непонятными иностранными словами, сразу же решает, что подобные "фокусы" - не для них. К тому же людей отталкивает необходимость непрерывно запоминать новую сумму платежа, нехай более того она и уменьшается.

Клиентов, выбирающих "плавающую" ставку, объединяет их высокая финансовая грамотность, - отмечает Е. Тутон. Это экономически подкованные заемщики, которые не исключительно не боятся колебаний ставок, но и способны прогнозировать их динамику, зависящую от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом или российском рынке".

Потому неудивительно, что список российских банков, которые предлагают заемщикам выбор между фиксированной и "плавающей" ставкой, в то время как невелик. Чаще всего это иностранные "дочки" - Сведбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, ОТП-банк. Рискнем не глядя Консультант помогает клиенту остановить свой выбор из программ банка наилучший вариант.

Но если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии правильно дать оценку возникающие риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, даже если она на данный момент жутко выгодна", - уверена Д. Юнусова. Любопытно, что нехватка финансовых знаний стопроцентно не мешает россиянам брать кредиты в иностранной валюте, хотя это несет на практике те же самые риски, что кредиты с "плавающими" ставками.

Знающие люди предупреждают, что кредиты с "плавающими" ставками имеет толк брать не дольше чем на несколько лет, вследствие того что что прогнозировать колебания рыночных индексов на продолжительный срок невозможно.

В краткосрочной перспективе легче предугадать негативные тренды финансовых рынков, хотя риск потерь из-за роста рыночных индексов все одинаково остается. Индексы рассчитываются как среднее арифметическое всех значений - за год по LIBOR и за срок от одного до трех месяцев по MosPrime. Изменения производятся раз в полгода и раз в три месяца соответственно.

Хотя значение MosPrime могут пересчитывать и каждый месяц. Многие заемщики, выбравшие "плавающую" ставку, собираются досрочно погасить кредит. Им это выгодно потому, что минимизирует цена кредитов, к тому же такие программы в нашем банке предлагаются без моратория - без штрафов за досрочное погашение", - комментирует Д.

Если рыночные индексы пойдут вверх и заемщик, имеющий кредит с "плавающей" ставкой, сочтет, что его платежи повысились всерьез и надолго, он вправе воспользоваться тем самым защитным механизмом, который не помог американцам и жителям Европы, - рефинансировать свойский кредит и перейти на фиксированную ставку. Но только в том случае, если банк такую возможность предоставляет.

Никаких правил на тот самый счет нет - каждый кредитор волен сам решать, надо ли ему это.Директор Международного ипотечного клуба Алексей Теребков подчеркивает, что заемщик должен скрупулезно желать все риски, связанные с "плавающими" ставками: "В прошлом году "плавающая" ставка по кредитам была привлекательной: значение LIBOR понижалось. Но сейчас, похоже, тенденция меняется".

Серьезный выбор Ипотека - услуга не из дешевых. Вследствие этого стоит использовать любую возможность снизить расходы на нее. Эффективным способом экономии для некоторых способна заделаться дифференцированная методика погашения кредита. Ни чуточки не все заемщики знают, что такая метод вообще существует.

Но и те, кто слышал про нее, как правило, лишь отдаленно представляют, чем она отличается от привычных всем аннуитетных платежей. Так сложилось, что в России практически куда ни кинь используется аннуитетная схема. Ее смысл в том, что заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму в течение всего срока погашения кредита. Чтобы платежи распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается весьма неторопливо - первые годы большую количество платежа составляют проценты по кредиту.

И дело здесь не в злонамеренности банка, иначе уволить платежи не получится: если центровой долг постоянно уменьшается, меньше становится и сумма процентов. Тогда платежи будут собирать уже не равные суммы, а станут снижаться по мере погашения кредита. Эта технология и называется дифференцированной.

Сумма, которая уйдет на проценты за весь сезон погашения кредита по дифференцированной схеме, заметно ниже, чем при аннуитетной. Главный долг уменьшается быстрее, соответственно, и габарит процентов по нему будет все меньше.

Не многие банки предлагают заемщику обе схемы на выбор, зато в их числе Сбербанк, на который приходится треть всех выданных в стране ипотечных кредитов. Посреди других следует назвать Оргрэсбанк, банк Петрокоммерц, Солид-банк, Сведбанк.Популярность дифференцированной схемы разительно меняется от банка к банку.

По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе Центра ипотечного кредитования Романа Слободяна, в своей массе это люди, консервативно управляющие своими финансами. Разорительная экономия Заемщики, которые краем уха слышали, что аннуитетная способ погашения выгодна в первую очередность для банка, иногда высокомерно сообщают окружающим, что уж их-то "не разведут", и отправляются туда, где можно взять кредит с дифференцированными платежами.

Однако не многие выполняют родное намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке способны дозволить себе только состоятельные люди. Черта расчета ежемесячных платежей оборачивается тем, что на протяжении первых нескольких лет заемщику приходится оплачивать значительно больше, чем если бы он ежемесячно вносил равные платежи при прочих равных условиях.

Надо сказать, что аннуитетная технология в силу ее особенностей действительно выгоднее банкам, чем дифференцированная. При таком способе расчета платежей общая сумма процентов за весь срок пользования кредитом оказывается больше. Одно дело, когда долг банку равномерно уменьшается каждый месяц: тогда сумма, на которую начисляются проценты за пользование кредитом, каждый месяц тоже пропорционально уменьшается.

Твердо иной коленкор, когда сумма основного долга близ до середины срока погашения без малого не меняется. Волей-неволей по аннуитетной схеме заемщик отдает банку в виде процентов по кредиту значительно больше, чем по дифференцированной. Но так ли уж значительна полученная экономия? Пока заемщик вносит свои аннуитетные платежи, их удельный вес при нашей инфляции становится все меньше, они составляют все менее значительную часть доходов семьи.

С дифференцированной схемой уповать на то, что инфляция облегчит долговое бремя, не приходится, в силу того что что главная процентная нагрузка приходится на первые годы погашения. И понижение долга в результате инфляции в дальнейшем уже не настолько ощутимо, как в предыдущем случае. В особенности здорово превосходство дифференцированной схемы проявляется для тех, кто намеревается гасить кредит досрочно.

По материалам http://pro-credit.ru/press/analitika/article-item_4982